黄奇帆点评恒大海花岛、碧桂园森林城市：发神经乱搞

最巅峰时期的2020年，当年恒大销售额高达7232.5亿元，雄踞中国房地产第1名。

另外2020年碧桂园的销售额也达到5706.6亿元，位居国内开发商的第4名。

当时这两家开发商都是风光无量，每年的利润也达到几百亿，光是分红就是一笔不小的数字。

然而如今不论是恒大还是碧桂园都是自身难保，两者都成为了难兄难弟。

跟巅峰时期相比，他们何止是拦腰折断，简直是断到地板上了。

那为什么恒大和碧桂园会沦落到今天这种地步呢？

这里面最直接的一个原因是最近两年房地产行业遭受了前所未有的寒冬，无论是头部开发商还是腰部开发商都受到了极大的冲击，很多企业都纷纷出现债务暴雷。

所以从表面看，这些企业的倒下是因为行业的变故带来的。

但仔细分析好像又不是那么一回事，因为行业的环境对于大家来说都是公平的。

然而从实际情况来看，一些国有开发商并没有像民营开发商那样遭受重创，有些国企开发商仍然活得好好的。

而同样是搞房地产，国企和民企之所以出现两种结果，主要是因为债务结构不同。

前几年很多民营开发商都是到处举债发展，很多开发商资产负债率都达到80%以上，甚至超过90%，相对来说很多国企的负债率就偏低一些。

负债率高，有助于开发商迅速扩张，扩大规模，提升自身的实力，但如果突然遇到行业变故，那可是埋在其内部的一个巨雷，随时会爆炸的。

尤其是对于恒大以及碧桂园这些头部开发商来说，前几年他们都投入重资搞一些超级项目，尤其是恒大搞超级项目已经达到了近乎疯狂的地步。

除了海花岛之外，恒大还在全国多地同时开建多个文旅项目。

比如总占地面积28,000余亩，建筑面积超过830万平方米，计划投资超过1,200亿的南宁空港恒大文化旅游城。

占比超过2万亩，总投资近千亿元的湖北红安恒大文旅康养项目。

占地超过8000亩，计划投资超过1,000亿元的贵阳恒大文旅项目。

占地超过1200亩，计划投资超过1000亿的河南郑州恒大童世界。

占地面积1298亩，总投资超过1,000亿的西安恒大童世界。

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这些项目每一个都是大手笔，一投资都是上千亿。

但是大家都知道，房地产开发商可是一个重资产，资金密集型的行业，如果这些项目不能够快速回流资金，那对企业来说将是一个致命的打击。

但恒大好像不把这些基本的规律放在眼里，就算他们现金流不够，但是可以通过疯狂的举债搞各种项目，巅峰期债务规模超过2.5万亿元。

然而事实证明恒大太高估自己的实力，也严重低估了楼市的不确定性。

恒大片面地追求大规模、大饼子，每个项目都投入大量的资金，结果导致他们很多现金流都被挤占。

之前房地产的行业表现比较好，他们还可以通过不断融资，然后不断的腾挪项目的预收款来达到资金周转的目的。

但2021年，随着楼市融资环境风云突变，他们的融资生态也遭受了前所未有的挑战，这也直接导致恒大现金流高度紧张，直至后来断裂，然后出现债务暴雷。

现在复盘过去几年恒大的发展路径，他们完全就像黄奇帆所说的那样：发神经乱搞。

如果当初他们没有摊大饼，没有投入大量的资金搞一些回报周期很长的项目，而是保持低调些，发展步伐慢一些，结果他们的债务会不会少一些，处境会不会更好一些？